Służebność przesyłu, czyli kto komu i za co

Z określania służebności przesyłu wynika wiele problemów – w fazie inwestycyjnej można wprawdzie dosyć precyzyjnie wskazać czas i warunki budowy, jednak bardzo trudno określić na etapie eksploatacji sieci konkretne warunki, szczególnie w przypadkach napraw i konserwacji.

Sprawa jest dosyć skomplikowana i jednocześnie wydawałoby się prosta. Otóż kłócą się od zawsze kwestie braku zgody właścicieli gruntów na poprowadzenie kolektora kanalizacji itp. przez ich grunt, skutkującego koniecznością budowy dodatkowych obejść, kolektorów, a nawet dodatkowych pompowni, i kwestia druga dotycząca pojęcia „moja własność” w świetle przepisów przywracających w końcu godność właścicieli gruntu.
Jednak kontrowersje zawsze wzbudza stan prawny w Polsce, który ciągle stawia pytanie „Kto komu i za co?” W polskim systemie prawa służebność przesyłu została unormowana w art. 305, Rozdział III Służebność przesyłu kodeksu cywilnego. Jest to prawo polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.
Warto przy tym wyjaśnić, czym tak naprawdę jest „służebność gruntowa”. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, z którego wynika, że właściciel innej nieruchomości może korzystać w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa może mieć na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Może ona powstać w drodze umowy, orzeczenia sądowego, orzeczenia administracyjnego lub zasiedzenia. Służebność gruntowa wraz ze służebnością przesyłu są jedynymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, które można zasiedzieć.

Służebność przesyłu może powstać w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym lub gminnym zakładem komunalnym, czyli właścicielem – gestorem sieci, z mocy orzeczenia sądowego lub też na skutek zasiedzenia. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń (o których mowa w art. 49 § 1), (lub z przyczyn determinantów ekonomicznych wykonania inwestycji) przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Służebność przesyłu powstaje też w celu ułatwienia dalszych inwestycji w sieci infrastruktury komunalnej, gdyż służebność taka może być ustanowiona także w odniesieniu do urządzeń dopiero planowanych.
Źródłem służebności przesyłu powinna być (niezależnie od sposobu jej ustanowienia) umowa zawarta w formie aktu notarialnego między przedsiębiorcą przesyłowym (tu: wodno-kanalizacyjnym) i właścicielem gruntu (instytucjonalnym lub fizycznym), na którym są lub mają zostać zainstalowane urządzenia przesyłowe. Umowa ta powinna szczegółowo określać zakres czynności, które przedsiębiorca przesyłowy może wykonywać w stosunku do nieruchomości, a tym samym, jakie działania przedsiębiorcy w stosunku do nieruchomości jej właściciel powinien znosić. W szczególności w umowie powinny być ustalone wysokość i zasady płatności wynagrodzenia. Służebność przesyłu określa zakres, w jakim przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z cudzej nieruchomości, na której znajdują się (lub mają się znajdować) jego urządzenia przesyłowe – wszelkie konstrukcje i instalacje tworzące linie do doprowadzania i odprowadzania ścieków, i wody oraz inne urządzenia techniczne tych sieci (pompownie, studzienki, tabliczki znamionowe itd.).
Gdy przedsiębiorca przesyłowy lub właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy, np. jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia w kwestii jej warunków, można ustanowić służebność przesyłu w drodze orzeczenia sądowego. W takim przypadku sąd ustali również wysokość wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości. Wobec braku jednoznacznych zasad i reguł wyznaczania opłaty z tytułu służebności przesyłu, postępowanie przed sądem może się przedłużać z powodu konieczności prawnej wykonania operatu szacunkowego przez biegłego rzeczoznawcę określającego wartość służebności przesyłu). Stąd niezmiernie istotna jest sprawa negocjacji pomiędzy stronami. O stwierdzenie przez sąd zasiedzenia służebności przesyłu przedsiębiorca przesyłowy może ubiegać się, jeżeli przez dłuższy czas korzystał z widocznych i trwałych urządzeń przesyłowych, które znajdują się na cudzej nieruchomości. Sąd może potwierdzić istnienie służebności przesyłu (tj. nabycie jej w drodze zasiedzenia) jednak tylko wtedy, gdy przedsiębiorca przesyłowy korzystał z takich urządzeń przez co najmniej 20 lat w taki sposób, jakby ta służebność mu przysługiwała. Okres ten wynosi co najmniej 30 lat, jeśli przedsiębiorca działał w złej wierze, czyli miał lub powinien mieć świadomość, że urządzenia przesyłowe znajdują się na nieruchomości, do której przedsiębiorca przesyłowy nie posiada tytułu prawnego.

– Na terenie gminy Miasto Ozorków takich przypadków jest wiele, które budzą żądania odszkodowań, ustanawiania służebności przesyłu itp. Jednak nie zawsze podyktowane są argumentami prawnymi, które jednoznacznie rozstrzygają sposób rozwiązania roszczeń stron, tj. właściciela nieruchomości i gestora infrastruktury wbudowanej na danej nieruchomości. OPK zawsze dąży do porozumienia pomiędzy stronami, jednak w oparciu o istniejące dokumenty (czasami datowane na minione dziesięciolecia) i obowiązujące przepisy prawa cywilnego – mówi Grzegorz Stasiak, prezes Ozorkowskiego Przedsiębiorstwa Komunalnego.